KANCELARIA ADWOKACKA
ADW. MICHAŁ RADZIEJEWSKI

Al. Jerozolimskie 117/U1
02-017 Warszawa

  513 - 264 -261

adwokat@adwokatmr.pl

KANCELARIA ADWOKACKA
ADW. MICHAŁ RADZIEJEWSKI

Al. Jerozolimskie 117/U1
02-017 Warszawa

513 - 264 -261

adwokat@adwokatmr.pl

Copyright 2024 ®
Kancelaria Adwokacka
adw. Michał Radziejewski 

Osoby zainteresowane osobistą wizytą w Kancelarii proszone są o wcześniejszy kontakt celem umówienia terminu wizyty. Kancelaria nie udziela darmowych porad prawnych.

Godziny otwarcia:
Poniedziałek- Piątek
10:00 - 17:00
Sobota
na życzenie klienta 

Współwłasność nieruchomości to stosunek prawny, w którym kilka osób posiada wspólnie prawo własności do jednej rzeczy. Choć współwłasność może wynikać z różnych okoliczności – dziedziczenia, zawarcia umowy czy innego zdarzenia prawnego – często prowadzi do sporów i trudności w zarządzaniu nieruchomością.

W takich przypadkach warto rozważyć zniesienie współwłasności, które reguluje Kodeks cywilny (k.c.). Proces ten, choć prosty w teorii, może być skomplikowany w praktyce, zwłaszcza gdy współwłaściciele mają sprzeczne interesy.

Podstawy prawne zniesienia współwłasności
Zgodnie z art. 210 k.c., każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Przepis ten stanowi:
„Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to nie może być wyłączone ani ograniczone zrzeczeniem się go przez współwłaściciela”.

Oznacza to, że prawo do żądania zniesienia współwłasności ma charakter niezbywalny i przysługuje każdemu współwłaścicielowi niezależnie od wielkości jego udziału.

Jednakże, zgodnie z art. 211 k.c., żądanie to nie może być realizowane w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.

Sposoby zniesienia współwłasności

Na podstawie umowy – gdy współwłaściciele są zgodni co do podziału.
Na drodze sądowej – gdy brak zgody pomiędzy współwłaścicielami.

Zniesienie współwłasności w trybie umownym

Zawarcie umowy w celu zniesienia współwłasności wymaga zgodnej woli wszystkich współwłaścicieli. Forma umowy zależy od przedmiotu współwłasności. Jeśli dotyczy nieruchomości, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

W praktyce umowne zniesienie współwłasności polega na:

- Podziale fizycznym nieruchomości, jeśli to możliwe (np. podział działki na mniejsze).
- Przyznaniu nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.
Sprzedaży nieruchomości i podziale uzyskanej kwoty między współwłaścicieli zgodnie z ich udziałami.

Ten sposób zniesienia współwłasności jest szybszy i mniej kosztowny niż postępowanie sądowe, ale wymaga zgodności interesów wszystkich stron.

Zniesienie współwłasności w drodze sądowej

Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, każdy z nich ma prawo wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Procedurę tę reguluje art. 617 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.).

Sąd, rozstrzygając o zniesieniu współwłasności, może:

Dokonać podziału fizycznego nieruchomości – preferowany sposób, o ile jest możliwy. Przykładowo, działkę można podzielić na mniejsze części, a każdą z nich przypisać konkretnemu współwłaścicielowi.

Przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. W tym przypadku sąd bierze pod uwagę zdolność finansową osoby, której przypisuje nieruchomość.

Nakazać sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji i podział uzyskanych środków.

Sąd w swoim orzeczeniu musi kierować się zasadami współżycia społecznego oraz interesami wszystkich współwłaścicieli.

Koszty zniesienia współwłasności

Zniesienie współwłasności wiąże się z kosztami. W przypadku postępowania sądowego wnioskodawca ponosi opłatę sądową, która wynosi 1000 zł w przypadku braku zgodnego projektu podziału lub 300 zł, jeśli wniosek zawiera zgodny projekt podziału. Dodatkowe koszty mogą obejmować wynagrodzenie biegłych, sporządzenie opinii geodezyjnej czy opłaty notarialne.

Wybrane orzeczenia sądowe
Orzecznictwo sądowe dostarcza wielu praktycznych wskazówek dotyczących zniesienia współwłasności:

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2011 r. (sygn. akt I CSK 12/11)
Sąd podkreślił, że przy podziale nieruchomości należy uwzględnić nie tylko interesy współwłaścicieli, ale także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i przepisy prawa budowlanego.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2017 r. (sygn. akt II CSK 158/16)
W orzeczeniu wskazano, że sąd powinien dążyć do podziału fizycznego nieruchomości, jeśli nie jest to niemożliwe z przyczyn technicznych lub prawnych.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 czerwca 2019 r. (sygn. akt I ACa 102/19)
Sąd wyjaśnił, że brak zgody współwłaściciela na określony sposób zniesienia współwłasności nie może prowadzić do sytuacji, w której proces ten jest niemożliwy.

Praktyczne problemy przy zniesieniu współwłasności

Zniesienie współwłasności, zwłaszcza na drodze sądowej, często napotyka na trudności:

Konflikty między współwłaścicielami – różnice w oczekiwaniach co do podziału.
Problemy techniczne – np. brak możliwości podziału fizycznego działki z uwagi na przepisy budowlane.
Koszty spłat – współwłaściciel, któremu przypadnie nieruchomość, może mieć trudności z uregulowaniem należności wobec pozostałych.

Zniesienie współwłasności nieruchomości jest procesem, który wymaga znajomości przepisów prawa oraz zdolności do rozwiązywania konfliktów. W sytuacjach, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, kluczową rolę odgrywa sąd, który na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i orzecznictwa dąży do sprawiedliwego rozwiązania.

Choć prawo do żądania zniesienia współwłasności jest niezbywalne, warto pamiętać, że proces ten powinien być przeprowadzany z uwzględnieniem interesów wszystkich współwłaścicieli oraz zgodnie z zasadami współżycia społecznego. Dzięki temu można uniknąć eskalacji konfliktów i osiągnąć satysfakcjonujące dla wszystkich stron rozwiązanie.

Roszczenia od współwłaścicieli

Warto też wspomnieć, że w toku postępowania o zniesienie współwłasności, możliwe jest dochodzenie roszczeń od współwłaścicieli. 

Roszczenia te obejmują zarówno zwrot wydatków i nakładów poczynionych na wspólną nieruchomość, jak i wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości ponad udział przysługujący poszczególnym współwłaścicielom.

Należy jednak pamiętać, że roszczenia te wygasają w momencie zniesienia współwłasności. Tym samym, nie ma możliwości dochodzenia ich w późniejszym czasie.