KANCELARIA ADWOKACKA
ADW. MICHAŁ RADZIEJEWSKI
Al. Jerozolimskie 117/U1
02-017 Warszawa
513 - 264 -261
adwokat@adwokatmr.pl
KANCELARIA ADWOKACKA
ADW. MICHAŁ RADZIEJEWSKI
Al. Jerozolimskie 117/U1
02-017 Warszawa
adwokat@adwokatmr.pl
Copyright 2024 ®
Kancelaria Adwokacka
adw. Michał Radziejewski
Osoby zainteresowane osobistą wizytą w Kancelarii proszone są o wcześniejszy kontakt celem umówienia terminu wizyty. Kancelaria nie udziela darmowych porad prawnych.
Godziny otwarcia:
Poniedziałek- Piątek
10:00 - 17:00
Sobota
na życzenie klienta
Zasiedzenie części nieruchomości – czy jest możliwe, jakie przepisy to regulują, jaki jest koszt?
Zasiedzenie to jedna z instytucji prawa cywilnego, która pozwala na nabycie własności nieruchomości lub jej części w drodze długotrwałego posiadania.
Wiele osób zastanawia się, czy możliwe jest zasiedzenie tylko fragmentu nieruchomości, np. działki sąsiada, którą od lat użytkują. W niniejszym artykule wyjaśnimy, czy takie zasiedzenie jest dopuszczalne, jakie przepisy je regulują oraz jakie koszty wiążą się z postępowaniem w tej sprawie.
Czy zasiedzenie części nieruchomości jest możliwe?
Tak, zasiedzenie części nieruchomości jest możliwe, choć wymaga spełnienia określonych warunków.
Zgodnie z polskim prawem zasiedzenie dotyczy nie tylko całej nieruchomości, ale także jej wyodrębnionej części, jeśli posiadacz faktycznie włada nią jak właściciel. Przykładem może być sytuacja, w której ktoś przez lata użytkuje fragment cudzej działki – np. stawia na nim ogrodzenie, uprawia ogród czy buduje garaż – i nikt nie kwestionuje tego stanu rzeczy.
Kluczowe jest tutaj pojęcie posiadania samoistnego, które odróżnia się od posiadania zależnego (np. dzierżawy czy najmu).
Posiadacz samoistny to osoba, która zachowuje się tak, jakby była właścicielem – nie płaci czynszu, nie uznaje praw innej osoby do tej części nieruchomości i jawnie nią włada. Jeśli takie posiadanie trwa przez odpowiednio długi czas, może dojść do zasiedzenia.
Przepisy regulujące zasiedzenie
Zasiedzenie zostało uregulowane w Kodeksie cywilnym (KC), przede wszystkim w art. 172. Przepis ten stanowi, że posiadacz samoistny nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, może nabyć jej własność, jeśli posiada ją nieprzerwanie przez określony czas:
- 20 lat – w przypadku posiadania w dobrej wierze (gdy posiadacz sądzi, że ma prawo do nieruchomości, np. na podstawie błędnego wpisu w księdze wieczystej);
- 30 lat – w przypadku posiadania w złej wierze (gdy posiadacz wie, że nie jest właścicielem, ale nadal nią włada).
W kontekście zasiedzenia części nieruchomości istotne jest także art. 176 KC, który pozwala na doliczenie czasu posiadania poprzednika prawnego (np. rodzica, od którego odziedziczono posiadanie).
Dodatkowo, zasiedzenie części nieruchomości wymaga precyzyjnego określenia jej granic – musi być to fragment wyraźnie wyodrębniony w terenie, np. odgrodzony płotem czy naturalną granicą.
Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia toczy się przed sądem rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Wnioskodawca musi udowodnić, że spełnia warunki zasiedzenia – czyli posiadanie samoistne i upływ wymaganego czasu.
Warunki zasiedzenia części nieruchomości
Aby zasiedzieć część nieruchomości, należy spełnić kilka przesłanek:
- Posiadanie samoistne – wnioskodawca musi wykazać, że faktycznie włada fragmentem nieruchomości jak właściciel, np. uprawia go, zabudowuje czy ogrodził.
- Nieprzerwane posiadanie – okres posiadania (20 lub 30 lat) nie może być przerwany, np. przez skuteczne żądanie zwrotu ze strony właściciela.
- Wyodrębnienie części nieruchomości – fragment, który ma być zasiedziany, musi być wyraźnie oddzielony od reszty działki, co może wymagać geodezyjnego wytyczenia granic.
- Brak sprzeciwu właściciela – jeśli właściciel formalnie sprzeciwi się posiadaniu (np. wzywając do zwrotu), bieg zasiedzenia może zostać przerwany.
Przykładem może być sytuacja, w której sąsiad od 30 lat użytkuje pas ziemi przy granicy działki, stawiając tam altanę i płot, a właściciel nigdy nie zgłaszał pretensji. Po tym czasie sąsiad może wnieść sprawę o zasiedzenie tego fragmentu.
Procedura sądowa
Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia ma charakter nieprocesowy i wymaga złożenia wniosku do sądu rejonowego.
Wniosek powinien zawierać:
- oznaczenie nieruchomości (nr działki, księga wieczysta) i jej części podlegającej zasiedzeniu,
- dowody na posiadanie samoistne (np. zeznania świadków, zdjęcia, rachunki za remonty),
- mapę geodezyjną z wytyczonym fragmentem,
- dane właściciela nieruchomości (jeśli są znane).
Sąd bada sprawę, wzywając właściciela i innych zainteresowanych do udziału w postępowaniu. Po stwierdzeniu zasiedzenia wydaje postanowienie, które po uprawomocnieniu pozwala na wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej.
Koszty postępowania
Koszty zasiedzenia części nieruchomości zależą od kilku czynników i obejmują:
- Opłata sądowa – stała opłata za wniosek o stwierdzenie zasiedzenia wynosi 2000 zł (zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 40);
- Koszty geodezyjne – jeśli granice części nieruchomości nie są jasno określone, konieczne może być zlecenie usługi geodety. Koszt wytyczenia granic i przygotowania mapy wynosi od 1000 zł do 3000 zł, w zależności od regionu;
- Honorarium adwokata lub radcy prawnego – nie jest obowiązkowe, ale w skomplikowanych sprawach warto skorzystać z pomocy prawnika. Koszt jest zależny od konkretnej sprawy i spodziewanego zakresu pracy.
Praktyczne uwagi
Zasiedzenie części nieruchomości bywa źródłem konfliktów, zwłaszcza jeśli właściciel formalny nagle zacznie zgłaszać roszczenia. Dlatego kluczowe jest zebranie solidnych dowodów na posiadanie – świadkowie, dokumenty czy fotografie mogą przesądzić o wyniku sprawy. Warto też pamiętać, że zasiedzenie nie wymaga zgody właściciela – jest to nabycie pierwotne, niezależne od jego woli.
Podsumowanie
Zasiedzenie części nieruchomości jest możliwe i zgodne z prawem, o ile spełnione są warunki określone w Kodeksie cywilnym – samoistne posiadanie przez 20 lub 30 lat oraz wyodrębnienie fragmentu nieruchomości. Procedurę regulują art. 172 i 176 KC. Proces ten wymaga staranności w dokumentowaniu posiadania i często wsparcia specjalistów – geodety czy prawnika. Dla wielu osób zasiedzenie to sposób na uregulowanie długoletniego stanu faktycznego, choć bywa źródłem sporów z formalnymi właścicielami.