KANCELARIA ADWOKACKA
ADW. MICHAŁ RADZIEJEWSKI

Al. Jerozolimskie 117/U1
02-017 Warszawa

  513 - 264 -261

adwokat@adwokatmr.pl

KANCELARIA ADWOKACKA
ADW. MICHAŁ RADZIEJEWSKI

Al. Jerozolimskie 117/U1
02-017 Warszawa

513 - 264 -261

adwokat@adwokatmr.pl

Copyright 2024 ®
Kancelaria Adwokacka
adw. Michał Radziejewski 

Osoby zainteresowane osobistą wizytą w Kancelarii proszone są o wcześniejszy kontakt celem umówienia terminu wizyty. Kancelaria nie udziela darmowych porad prawnych.

Godziny otwarcia:
Poniedziałek- Piątek
10:00 - 17:00
Sobota
na życzenie klienta 

ROZLICZENIE NAKŁADÓW NA NIERUCHOMOŚĆ PRZY SPRAWIE SPADKOWEJ

Dokonując działu spadku, często zdarza się, że spadkobiercy i jednocześnie współwłaściciele nieruchomości zamierzają dochodzić poniesionych przez nich nakładów na nieruchomość. Nie zawsze jest jednak tak, że tego rodzaju roszczenie jest możliwe do uzyskania. 

NAKŁADY KONIECZNE NA NIERUCHOMOŚĆ

W literaturze oraz orzecznictwie przyjmuje się, że w postępowaniu o dział spadku rozliczenie z tytułu nakładów obejmuje jedynie nakłady poczynione zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną, a zatem nakłady konieczne dokonane za zgodą większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.), a inne za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Podstawę rozliczenia dokonanych nakładów na spadkową nieruchomość stanowi art. 207 k.c. w zw. z art. 1035 k.c. Jednakże zakresem regulacji art. 207 KC nie są objęte nakłady poczynione przez współwłaściciela z naruszeniem zasad zarządu rzeczą wspólną, a zatem nakłady konieczne dokonane bez zgody większości współwłaścicieli.

CZYNNOŚCI ZWYKŁEGO ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIĄ

Zgodnie z treścią przepisu art. 199 k.c.; „Do (..) czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (...)”, natomiast zgodnie z art. 201 k.c.; „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (...)”.  Przy czym większość oblicza się według wielkości udziałów. Jeżeli współwłaścicieli jest dwóch, a ich udziały są równe, dokonanie każdej czynności, za wyjątkiem czynności zachowawczych (art. 209 KC), wymaga zgody obu.

Jak się przyjmuje, do czynności zwykłego zarządu zalicza się "załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym"; inne czynności należą do grupy czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 1, 2018, art. 199, Nb 3).

Na ogół przyjmuje się, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym.

CZYNNOŚCO PRZEKRACZAJĄE ZAKERES ZWYKŁEGO ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIĄ
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu można zaliczyć z pewnością  znaczących nakładów na rzecz, innych niż nakłady konieczne. Orzecznictwo wskazuje, że do nakładów, przekraczających zakres zwykłego zarządu, zaliczyć można m. in.: przebudowę obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością (wyr. WSA w Krakowie z 20.5.2009 r., II SA/Kr 1188/08, Legalis), czy też modernizację budynku polegającą na założeniu nowej instalacji gazowej (wyr. WSA w Warszawie z 2.3.2007 r., VII SA/Wa 1836/06, Legalis).

NAKŁADY UŻYTECZNE NA CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI

Jak słusznie się uważa; współwłaściciel dokonujący nakładów  użytecznych i innych, jeżeli zostały poczynione na części nieruchomości, z której korzysta tylko ten współwłaściciel - nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów (por. uchw. SN z 10.5.2006 r., III CZP 11/06, OSNC 2007, Nr 3, poz. 38.

W takiej sytuacji, ewentualnemu rozliczeniu z pozostałymi współwłaścicielami, podlegają wyłącznie nakłady konieczne, i to tylko o tyle, o ile wzbogaciliby się oni kosztem współwłaściciela, który ów nakład poczynił (tak K. Górska, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz KC, 2019, Nb 3; zob. także T.A. Filipiak, w: Kidyba, Komentarz KC, t. II, 2012, s. 103; P. Księżak, w: Osajda, Komentarz KC, t. II, 2017, art. 207 KC, Nt 18).

OD KOGO MOŻNA DOMAGAĆ SIĘ ZWROTU NAKŁADÓW NA NIERUCHOMOŚĆ

Kończąc kwestię nakładów, podnieść  trzeba, że zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze spadkobierców na rzecz wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współspadkobiercami tej rzeczy w dacie czynienia nakładów.

Kwestia ta nie budzi wątpliwości, tak w doktrynie, jak i orzecznictwie – por. Uchwała SN z 21 lutego 2008 r., III CZP 144/07, OSNC 2009/2/22, chwały SN: z 2 stycznia 1975 r., III CZP 82/74, OSNCP 1976, nr 1, poz. 5 i z 18 października 1982 r., III CZP 54/81, OSNCP 1982, nr 5–6, poz. 71, a także postanowienie SN z 26 czerwca 2014 r., III CSK 187/13, Legalis oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 czerwca 2017 r., I ACa 506/16, Legalis, jak również Postanowienie SN z 27.2.2018 r., I CSK 638/17, Legalis.

Również roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów (uchw. SN z 10.5.2006 r., III CZP 11/06, OSNC 2007, Nr 3, poz. 38), również wtedy, gdy osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie (uchw. SN z 21.2.2008 r., III CZP 144/07, OSNC 2009, Nr 2, poz. 22).